«جامجم» الگوهای نوین دسترسی به مسکن را بررسی کرد
1000درصد افزایش قیمت در 10سال
خانه‌دار شدن اقشار مختلف جامعه، یکی از مهم‌ترین وعده‌های دولت‌های مستقر در ایران بود و هست. در 45سال گذشته نهادهای مختلفی پا به این عرصه گذاشتند، از بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تا جهاد سازندگی در سطح روستاها و مناطق محروم.
منظور دولت از ورود به این حوزه، تامین مسکن با نرخ‌های پایین بود تا سهم مسکن از هزینه‌های زندگی اقشار مختلف به‌ویژه کارگران پایین بیاید. در کل یکی از سیاست‌های حمایتی کلیدی در سطح جهان، پایین آوردن هزینه‌های ساخت مسکن است و ایران هم نمی‌توانست خود را از این تعهد جدا کند. با همه این احوال، یکی از چالش‌های دولت‌ها، ساخت مسکن در شرایط تورمی برای کارگران است. کارگران به‌دلیل متناسب نبودن سطح دستمزدهای خود با تورم مسکن، عمده هزینه‌های خود را در سبد این کالاهای پرتقاضا قرار می‌دهند. سیاست‌هایی مانند حق مسکن کارگری که در قالب دستمزد به کارگران پرداخت می‌شد هم نتوانست کیفیت لازم را برای خرید مسکن در سبد مصرف کارگران رقم زند.
در سال‌های ابتدایی انقلاب، قیمت مسکن چندان بالا نبود اما از سال 59 به‌دلیل آغاز جنگ و ایجاد تورم جهش قیمت مسکن رقم خورد. از سال1360 تا سال1401، قیمت مسکن بیش از 3000برابر افزایش یافته است، البته جهش شدید قیمت مسکن در نیمه دهه 80 آغاز شد. دولت وقت در سال 1386 به این وضعیت واکنش نشان داد و یک طرح ملی مسکن به نام «مسکن‌مهر» را رقم زد. این انقلابی‌ترین طرحی بود که در ایران رقم خورد؛ به‌نحوی‌که از سه طریق تعاونی‌ها، دولت و بخش خصوصی مورد حمایت قرار گرفت. درمجموع حدود بیش از یک‌میلیون واحد مسکن در دولت وقت افتتاح شد و حدود 700هزار واحد آن به متقاضیان تحویل داده شد. رقمی نزدیک به 827هزار واحد هم به‌صورت اقساطی فروخته شد، البته در دولت یازدهم واحدهای تکمیل‌نشده ساخته شدند. رئیس دولت‌های یازدهم و دوازدهم مدعی بود که درمجموع 4.5میلیون مسکن با در نظر گرفتن سهم دولت‌های نهم و دهم ساخته شدند.
کارگران، بدون طرح مسکن عملیاتی
با وجود این، نباید از نظر دور داشت که هیچ‌گاه یک طرح جامع مسکن برای کارگران تهیه نشده است و طرح‌هایی که در دولت دوازدهم در قالب شهرک‌های جوار کارگاهی کلید خوردند، به‌دلیل نبود استقبال از موقعیت آنها و دور بودن از شهرها، بی‌نتیجه ماندند. دولت گذشته به‌جای طرح‌های عملیاتی، سراغ طرح‌های پرهزینه و غیرعملیاتی رفت. اتکای بیش از حد به تعاونی‌ها به‌جای سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و مشکل حقوقی تامین زمین موجب شدند که مسکن کارگری نیامده به گل بنشیند. این در شرایطی است که معاونت امور تعاون دولت دوازدهم، شرکت‌های وابسته به مجموعه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، وزارت راه‌وشهرسازی و اتاق تعاون ایران، به این طرح ورود کرده بودند و انتظار می‌رفت که از وجاهت حقوقی و اقتصادی دولت برای ساخت‌وساز استفاده کنند اما در عمل با شکست مواجه شدند. تفاهم ساخت 100هزار مسکن در دولت دوازدهم برای کارگران مهم‌ترین نمود شکست مسکن کارگری بود؛ طرحی که حالا حتی در سطح خبری هم مورد پوشش قرار نمی‌گیرد.
هزینه 20میلیونی ساخت مسکن
با روی‌کار آمدن دولت سیزدهم، انتظار می‌رفت که طرح‌های مسکن مختص کارگران از سر گرفته شوند اما تجربه شکست‌خورده دولت گذشته سایه سنگینی را ایجاد کرده است؛ به‌ویژه این‌که از 3000 درصد افزایش قیمت مسکن در بازه زمانی 1360 تا 1401، نزدیک به هزار درصد از نیمه دهه 90 تا امروز رقم خورده است. در سال‌های اخیر تورم نهاده‌های ساختمانی هم به بیش از هزار درصد رسیده است. در این شرایط براساس اعلام سازندگان، قیمت هر متر مسکن دولتی به 20میلیون تومان می‌رسد البته بدون احتساب قیمت زمین، هزینه ساخت مسکن را تا 10میلیون تومان هم محاسبه کرده‌اند. ابتدای سال گذشته وزارت راه‌وشهرسازی، قیمت هر مترمربع مسکن را 4.5میلیون تومان اعلام کرده بود. در مجموع در شرایطی تورمی ساخت مسکن با چالش مواجه است و باید با راهکارهای مختلف سراغ آن رفت.
راهکارهایی برای تامین مسکن کارگری
بررسی جامجم نشان می‌دهد که می‌توان با ترکیبی از تامین منابع مالی شامل تعاونی و بخش خصوصی و حمایت تسهیلاتی غیرنقدی (پرداخت تدریجی تسهیلات به‌ازای تکمیل تدریجی)، اعطای زمین رایگان (قیمت صفر) پس از رفع مشکلات حقوقی، خرید خانه‌های قدیمی و بهسازی بافت و واگذاری آنها در قالب اجاره به شرط تملیک، ساخت مسکن براساس پهنه‌بندی‌های منطقه‌ای به‌جای جابه‌جایی‌های بزرگ جمعیت، کاهش مالیات ساخت‌وساز بافت‌های فرسوده، افزایش فضاهای خرده‌فروشی برای دریافت مالیات از کسبه و ساخت مسکن از محل همین مالیات، کاهش مقررات بانکی برای کاهش اقساط وام مسکن کارگران، توسعه‌های خانه‌های پیش‌ساخته با سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و واگذاری درصدی از مالکیت آنها به بخش خصوصی برای اجاره‌داری، مسکن کارگری را تامین کرد. تجارب کشورهای دیگر نشان می‌دهد که در بدترین شرایط، انتخاب‌های منفعلانه وضعیت دسترسی به مسکن را دشوارتر می‌کند؛ به‌ویژه برای اقشار کارگری که باید دست‌کم حدود 50درصد از هزینه‌های زندگی خود را به مسکن احتصاص دهند. دسترسی به مسکن برای کارگران از ابتدای انقلاب با چالش‌های مالی مواجه بوده و عملکرد دولت در جهت توسعه فضاهای شهری در دل محیط صنعتی مانند شهر اراک، در جهت سامان‌دادن به این وضعیت بوده است اما در سال‌های اخیر این وضعیت تغییر کرده و نمی‌توان با الگوهای منسوخ گذشته، کارگران را خانه‌دار کرد.
پیام عابدی - گروه اقتصاد
در سال‌های ابتدایی انقلاب، قیمت مسکن چندان بالا نبود اما از سال 59 به‌دلیل آغاز جنگ و ایجاد تورم جهش قیمت مسکن رقم خورد. از سال1360 تا سال1401، قیمت مسکن بیش از 3000برابر افزایش یافته است، البته جهش شدید قیمت مسکن در نیمه دهه 80 آغاز شد. دولت وقت در سال 1386 به این وضعیت واکنش نشان داد و یک طرح ملی مسکن به نام «مسکن‌مهر» را رقم زد. این انقلابی‌ترین طرحی بود که در ایران رقم خورد؛ به‌نحوی‌که از سه طریق تعاونی‌ها، دولت و بخش خصوصی مورد حمایت قرار گرفت. درمجموع حدود بیش از یک‌میلیون واحد مسکن در دولت وقت افتتاح شد و حدود 700هزار واحد آن به متقاضیان تحویل داده شد. رقمی نزدیک به 827هزار واحد هم به‌صورت اقساطی فروخته شد، البته در دولت یازدهم واحدهای تکمیل‌نشده ساخته شدند. رئیس دولت‌های یازدهم و دوازدهم مدعی بود که درمجموع 4.5میلیون مسکن با در نظر گرفتن سهم دولت‌های نهم و دهم ساخته شدند.
کارگران، بدون طرح مسکن عملیاتی
با وجود این، نباید از نظر دور داشت که هیچ‌گاه یک طرح جامع مسکن برای کارگران تهیه نشده است و طرح‌هایی که در دولت دوازدهم در قالب شهرک‌های جوار کارگاهی کلید خوردند، به‌دلیل نبود استقبال از موقعیت آنها و دور بودن از شهرها، بی‌نتیجه ماندند. دولت گذشته به‌جای طرح‌های عملیاتی، سراغ طرح‌های پرهزینه و غیرعملیاتی رفت. اتکای بیش از حد به تعاونی‌ها به‌جای سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و مشکل حقوقی تامین زمین موجب شدند که مسکن کارگری نیامده به گل بنشیند. این در شرایطی است که معاونت امور تعاون دولت دوازدهم، شرکت‌های وابسته به مجموعه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، وزارت راه‌وشهرسازی و اتاق تعاون ایران، به این طرح ورود کرده بودند و انتظار می‌رفت که از وجاهت حقوقی و اقتصادی دولت برای ساخت‌وساز استفاده کنند اما در عمل با شکست مواجه شدند. تفاهم ساخت 100هزار مسکن در دولت دوازدهم برای کارگران مهم‌ترین نمود شکست مسکن کارگری بود؛ طرحی که حالا حتی در سطح خبری هم مورد پوشش قرار نمی‌گیرد.
هزینه 20میلیونی ساخت مسکن
با روی‌کار آمدن دولت سیزدهم، انتظار می‌رفت که طرح‌های مسکن مختص کارگران از سر گرفته شوند اما تجربه شکست‌خورده دولت گذشته سایه سنگینی را ایجاد کرده است؛ به‌ویژه این‌که از 3000 درصد افزایش قیمت مسکن در بازه زمانی 1360 تا 1401، نزدیک به هزار درصد از نیمه دهه 90 تا امروز رقم خورده است. در سال‌های اخیر تورم نهاده‌های ساختمانی هم به بیش از هزار درصد رسیده است. در این شرایط براساس اعلام سازندگان، قیمت هر متر مسکن دولتی به 20میلیون تومان می‌رسد البته بدون احتساب قیمت زمین، هزینه ساخت مسکن را تا 10میلیون تومان هم محاسبه کرده‌اند. ابتدای سال گذشته وزارت راه‌وشهرسازی، قیمت هر مترمربع مسکن را 4.5میلیون تومان اعلام کرده بود. در مجموع در شرایطی تورمی ساخت مسکن با چالش مواجه است و باید با راهکارهای مختلف سراغ آن رفت.
راهکارهایی برای تامین مسکن کارگری
بررسی جامجم نشان می‌دهد که می‌توان با ترکیبی از تامین منابع مالی شامل تعاونی و بخش خصوصی و حمایت تسهیلاتی غیرنقدی (پرداخت تدریجی تسهیلات به‌ازای تکمیل تدریجی)، اعطای زمین رایگان (قیمت صفر) پس از رفع مشکلات حقوقی، خرید خانه‌های قدیمی و بهسازی بافت و واگذاری آنها در قالب اجاره به شرط تملیک، ساخت مسکن براساس پهنه‌بندی‌های منطقه‌ای به‌جای جابه‌جایی‌های بزرگ جمعیت، کاهش مالیات ساخت‌وساز بافت‌های فرسوده، افزایش فضاهای خرده‌فروشی برای دریافت مالیات از کسبه و ساخت مسکن از محل همین مالیات، کاهش مقررات بانکی برای کاهش اقساط وام مسکن کارگران، توسعه‌های خانه‌های پیش‌ساخته با سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و واگذاری درصدی از مالکیت آنها به بخش خصوصی برای اجاره‌داری، مسکن کارگری را تامین کرد. تجارب کشورهای دیگر نشان می‌دهد که در بدترین شرایط، انتخاب‌های منفعلانه وضعیت دسترسی به مسکن را دشوارتر می‌کند؛ به‌ویژه برای اقشار کارگری که باید دست‌کم حدود 50درصد از هزینه‌های زندگی خود را به مسکن احتصاص دهند. دسترسی به مسکن برای کارگران از ابتدای انقلاب با چالش‌های مالی مواجه بوده و عملکرد دولت در جهت توسعه فضاهای شهری در دل محیط صنعتی مانند شهر اراک، در جهت سامان‌دادن به این وضعیت بوده است اما در سال‌های اخیر این وضعیت تغییر کرده و نمی‌توان با الگوهای منسوخ گذشته، کارگران را خانه‌دار کرد.
پیام عابدی - گروه اقتصاد
