مناطق مسکونی در حال تبدیل شدن به مناطق تجاری هستند؛ از کارشناسان درباره عواقب این پدیده پرسیده ایم
حمله مناطق تجاری به مناطق مسکونی
ماجرای تبدیل مناطق مسکونی به تجاری، ماجرای دیروز و امروز نیست؛ موضوعی که سال‌هاست مخالفان و موافقانی دارد و البته در برخی مناطق همچنان در حال اجراست. جریانی که از طرفی سود و منافعی برای عده‌ای دارد و از سوی دیگر، تداومش می‌تواند زیبایی، اصالت و از همه مهم‌تر، امنیت شهر را به خطر بیندازد اما در این میان چه باید کرد؟ سوالی که کارشناسان شهری با در نظر گرفتن همه جوانب به آن پاسخ می‌دهند.
تبدیل آپارتمان‌های مسکونی به دفترهای تجاری این روزها گلایه برخی شهروندان است. آنها از این می‌گویند که دیگر آسایش گذشته را ندارند و رفت و آمدهایی که به این دفترهای تجاری می‌شود، امنیت و آسایش شهروندان را تهدید می‌کند.
مهرداد مال‌عزیزی، یکی از کارشناسان شهرسازی است که برای توضیح چرایی این ماجرا به طرح تفصیلی مصوب تهران دهه90 اشاره می‌کند و معتقد است همه‌چیز باید طبق این طرح پیش رود، البته اگر برود:«در این طرح، سطح کاربری مسکونی شهر در بیشترین حالت ممکن، 29درصد و کاربری‌های دیگر مانند اماکن فرهنگی، تجاری، بهداشتی، ورزشی و...که کاربری مکمل هستند باید تا حدود 27تا 28درصد باشد.» آن‌وقت است که اگر توازنی بین سطوح مسکونی شهر و خدمات رفاهی وجود داشته‌باشد، شهر ایده‌آل خواهدبود اما شهری مانند تهران چقدر ایده‌آل است؟ مال‌عزیزی می‌گوید تبدیل بی‌رویه مناطق مسکونی به تجاری به جز تخلف، منافع شخصی و رانت‌خواری، جنبه دیگری ندارد:« در واقع زمانی که درآمد سازمانی مانند شهرداری از فروش تراکم و تغییر کاربری باشد، طبیعی است که این اتفاق ناخوشایند در شهر زیاد شود.» ماجرایی که به قول مال‌عزیزی خطاست و موضوعی کاملا جدا از مصوبات طرح تفصیلی محسوب می‌شود. او از طرح تفصیلی مصوب به عنوان قانون محکمی یاد می‌کند که وقتی زیرپا گذاشته می‌شود، راه سوداگری برای همه باز خواهدشد آنقدر که در این میان همه به منافع خود فکر می‌کنند و اصالت و هویت شهر را از یاد می‌برند.
برای حفظ تاریخ
البته تبدیل خانه‌های قدیمی به کافه و گالری، جزو این دسته از تخلفات قرار نمی‌گیرد: «اتفاقا اقدام پسندیده و خوبی برای احیای آثار تاریخی و بناهای قدیمی است. در واقع بهترین راهکار برای احیای این اماکن که به شهر هویت می‌بخشد، القای کاربری جدید به آنهاست.» این را مهرداد مال عزیزی می‌گوید و ادامه می‌دهد ، گاهی این نوع تغییر کاربری، تنها چاره برای حفظ تاریخ‌مان است: «طبیعتا برخی خانه‌های فرسوده و قدیمی، دیگر ویژگی کاربری مسکونی ندارند آنقدر که حتی سرویس‌های بهداشتی‌شان قابل استفاده نیست و از جنبه زیبایی هم در بین برج‌های بلندی قرار گفته‌اند. در چنین مواقعی چه باید کرد؟ تبدیل آنها به یک کاربری عمومی، راه نجات آنهاست.» البته همین نقطه مثبت در تبدیل ملک مسکونی به تجاری، ضوابط و مقرراتی دارد که مالک باید به طور کامل آن را رعایت کند در غیراین صورت هم فضای مسکونی به تجاری تبدیل شده و هم آن بنای تاریخی به خوبی حفظ و نگهداری نشده‌است.
اتفاقی که خوشایند نیست
اما تبدیل برخی واحدهای کوچک به تجاری و اداری، یکی دیگر از مسائلی است که تبعاتش به شهر و جامعه کشیده می‌شود؛ موضوعی که مهرداد مال‌عزیزی هم آن را تایید می‌کند و نقش شهرداری را در این میان پررنگ می‌داند: «بدیهی است یکی از درآمدهای شهرداری، مالیات بر مشاغل است، ضمن این‌که عوارض بر مشاغل نیز چند برابر عوارض ساختمان‌های مسکونی است. بنابراین طبیعی است در این میان، برخی کاربری‌ها به‌صورت خودجوش تغییر یابد و عوارض بر مشاغل روی آنها اعمال شود.» اتفاقی که خوشایند نیست، چراکه این تبدیل‌ها عواقبی دارد که درنهایت گریبان جامعه را خواهد گرفت: «تعریف ما از یک منطقه مسکونی چیست؟ طبیعتا آرامش و آسایش رفت و آمد اهالی و داشتن دید و منظره خوب، از ابتدایی‌ترین تعاریف مناطق مسکونی محسوب می‌شود.» موضوعی که مال‌عزیزی معتقد است با تبدیل آهسته واحدهای مسکونی به تجاری از دست خواهد رفت و آن منطقه، ویژگی منطقه مسکونی را از ساکنانش خواهد گرفت: «طبیعتا زمانی که در یک منطقه، واحدهای تجاری و مسکونی با هم ترکیب شوند، آسایش شهروندان و ساکنان منطقه سلب خواهد شد، زیرا رفت و آمدهای منطقه عمومی و تجاری بسیار بیشتر از یک منطقه مسکونی است که ساکنانش رفت و آمدی محدود فقط در صبح و شب دارند.» در چنین مناطقی، رفت و آمدهای مراجعان مثلا یک دفتر وکالت، می‌تواند به‌سادگی آسایش اهالی ساختمان را برهم بزند.
در این میان، اعظم آهنگر سله‌بنی، مدیر بخش مطالعات شهری و منطقه‌ای موسسه مطالعات و تحقیقات اجتماعی دانشگاه تهران نیز از مناطق بازاری و اصطلاحا میانی شهر و اتفاقات و تغییراتی که در این مناطق رخ می‌دهد، می‌گوید:«این روزها می‌بینیم در مناطق بازاری شهر، طبقه‌های اول که تجاری است بسیار گران‌قیمت و طبقات بالای آنها که انبار، کارگاه یا جای خوابی برای کارگران است، بسیار ارزان و نامناسب است.» او از بازار و چهارراه سیروس به عنوان مناطقی برای این مثال یاد می‌کند و نقاط مسکونی بالای مراکز تجاری را تقریبا مخروبه می‌داند؛ موضوعی که نه‌فقط آرامش را بر هم زده و زیبایی شهر را به خطر انداخته ، بلکه توازن اقتصادی شهر را هم خدشه‌دار کرده‌است.
شیوع شب‌مردگی
شهر یک سیمای روز دارد و یک سیمای شب؛ شبی که زیبایی‌اش دست‌کمی از سیمای روز آن ندارد اما گاهی با برخی تصمیمات، خودمان با دستان‌مان، زیبایی آن را خدشه‌دار می‌کنیم؛ اتفاقی که با تبدیل مناطق مسکونی به تجاری در برخی مناطق، رخ داده‌است. این را مال‌عزیزی به عنوان کارشناس شهرسازی می‌گوید که برهم زدن طرح تفصیلی و خروج از قوانین آن را یکی از علل از دست رفتن زیبایی شب در برخی مناطق شهری مانند تهران می‌داند: «تصور کنید در یک منطقه، تعداد متعددی از شعبات بانک‌ها در منطقه مسکونی وجود داشته‌باشد؛ بانکی که تنها تا نیمه‌های روز باز است و از آن ساعت به بعد، رونقی در آن قسمت وجود ندارد. پس طبیعی است شب‌هنگام و زمان تاریکی، چراغ‌های این قسمت خاموش باشد و اصطلاحا دچار شب‌مردگی شده‌باشد.» در واقع تثبیت املاک مسکونی که تجاری شده‌اند، باعث شده در برخی مناطق تهران، شب‌مردگی رخ دهد؛ یعنی مردم ترجیح می‌دهند منزل مسکونی خود را به ملک تجاری تبدیل و در جای دیگری زندگی کنند؛ تصمیمی که نتیجه‌ای جز ایجاد محیط ناامن شهری ندارد.
اعظم آهنگر سله‌بنی، مدیر بخش مطالعات شهری و منطقه‌ای موسسه مطالعات و تحقیقات اجتماعی دانشگاه تهران هم اختصاص یافتن یک خیابان و منطقه مشخص به کالایی خاص را به عنوان علتی برای تبدیل کامل آن منطقه به تجاری می‌داند و می‌گوید:« مثلا خیابان دلاوران، شوش یا امین‌حضور که بورس کالایی خاص هستند، کوچه‌ها و خانه‌های اطراف‌شان را هم به انبار و کارگاه تبدیل کرده‌اند؛ موضوعی که می‌تواند در ابتدایی‌ترین توجیه، هزینه‌های ترابری آنها را کاهش بدهد.» اما چه اتفاقی برای افراد ساکن در این محلات می‌افتد؟ این افراد به محله‌هایی می‌روند که هویت مسکونی داشته‌باشد.
به نظر می‌رسد در این میان، پای مالکان و متولیان به یک اندازه در میان است. موضوعی که آهنگر سله‌بنی هم آن را تایید می‌کند:« در اطراف برخی مغازه‌ها، خانه‌هایی قدیمی وجود دارد که مالکان آن می‌دانند این خانه برای مشارکت، ساخت و ساز و... نمی‌صرفد، پس زمانی که با پیشنهاد مغازه‌داری برای تبدیل آن واحد به انبار یا کارگاه، آن هم با دو برابر قیمت معمول روبه‌رو می‌شود، آن را می‌فروشند و این منزل مسکونی، وارد حوزه تجاری می‌شود.» آن‌وقت است که با چنین تصمیم‌هایی، همه منطقه وارد دایره تجاری می‌شوند و امنیت‌شان به خطر می‌افتد:« وقتی این اتفاق می‌افتد، رفت‌وآمد شهری در شب از بین می‌رود و شب‌مردگی اتفاق می‌افتد.» آهنگر از مناطقی مانند بازار می‌گوید که در روز رفت و آمد و پویایی کافی را دارد اما آنقدر در ساعاتی از شب، سوت و کور است و پرنده‌ای در آن پر نمی‌زند که جرأت تردد در این مناطق از افراد جامعه گرفته شده‌است:« بر کسی پوشیده نیست چنین مناطقی که در شب رفت و آمدی ندارند، پاتوقی برای کارتن‌‌خواب‌ها و مصرف‌کنندگان مواد و سارقان خواهدبود که می‌توانند امنیت شهر را به خطر بیندازند.» اتفاقی که در خیابان‌هایی مانند طالقانی و اطراف دانشگاه تهران هم در حال وقوع است اما آهنگر از ایده برقراری زیست شبانه به عنوان یکی از راه‌حل‌هایی این معضل می‌گوید:« حالا چطور می‌توانیم این مناطق را بازآوری کنیم؟ برقراری زیست شبانه و راه‌اندازی برخی بازارهای شبانه، می‌تواند شب‌مردگی در شهر را کاهش دهد.» او از زیست شبانه به معنای رونقی می‌گوید که می‌تواند مناطق پرخطر اداری و تجاری را که در شب به خواب فرو می‌روند، نجات دهد.
اما تغییر کاربری در بسیاری از کشورهای دنیا به همین سادگی نیست؛ آنقدر که حتی تغییر یک در، یک پاشنه در و حتی یک سیمای پنجره به راحتی انجام نمی‌شود. مهرداد مال‌عزیزی معتقد است:« در واقع آن‌چیزی که به منظر عمومی مربوط می‌شود، قابل تغییر نیست و مالکان تنها اختیار تغییر امکانات داخل ساختمان‌شان را دارند.» آنها معتقدند که تو به دلیل منافع و سلیقه شخصی، نمی‌توانی سیمای شهر را به خطر بیندازی؛ سیمای شهری که سرشار از یادمان و خاطره است و می‌تواند در شکل‌گیری و فرهنگ و انگیزه کودکان تا بزرگسالی آنها نقش داشته‌باشد. او از لندن و کوپنهاک و آمستردامی می‌گوید که قوانین سفت و سختی در تغییر مناظر عمومی شهر به دست مالکان دارند:« سیمای عمومی شهر از آن خط‌قرمزهایی است که گریزی از آن نیست.» مگر در ایران و تهران که این روزها این گریز به سادگی در حال انجام است.
مهرداد مال‌عزیزی، یکی از کارشناسان شهرسازی است که برای توضیح چرایی این ماجرا به طرح تفصیلی مصوب تهران دهه90 اشاره می‌کند و معتقد است همه‌چیز باید طبق این طرح پیش رود، البته اگر برود:«در این طرح، سطح کاربری مسکونی شهر در بیشترین حالت ممکن، 29درصد و کاربری‌های دیگر مانند اماکن فرهنگی، تجاری، بهداشتی، ورزشی و...که کاربری مکمل هستند باید تا حدود 27تا 28درصد باشد.» آن‌وقت است که اگر توازنی بین سطوح مسکونی شهر و خدمات رفاهی وجود داشته‌باشد، شهر ایده‌آل خواهدبود اما شهری مانند تهران چقدر ایده‌آل است؟ مال‌عزیزی می‌گوید تبدیل بی‌رویه مناطق مسکونی به تجاری به جز تخلف، منافع شخصی و رانت‌خواری، جنبه دیگری ندارد:« در واقع زمانی که درآمد سازمانی مانند شهرداری از فروش تراکم و تغییر کاربری باشد، طبیعی است که این اتفاق ناخوشایند در شهر زیاد شود.» ماجرایی که به قول مال‌عزیزی خطاست و موضوعی کاملا جدا از مصوبات طرح تفصیلی محسوب می‌شود. او از طرح تفصیلی مصوب به عنوان قانون محکمی یاد می‌کند که وقتی زیرپا گذاشته می‌شود، راه سوداگری برای همه باز خواهدشد آنقدر که در این میان همه به منافع خود فکر می‌کنند و اصالت و هویت شهر را از یاد می‌برند.
برای حفظ تاریخ
البته تبدیل خانه‌های قدیمی به کافه و گالری، جزو این دسته از تخلفات قرار نمی‌گیرد: «اتفاقا اقدام پسندیده و خوبی برای احیای آثار تاریخی و بناهای قدیمی است. در واقع بهترین راهکار برای احیای این اماکن که به شهر هویت می‌بخشد، القای کاربری جدید به آنهاست.» این را مهرداد مال عزیزی می‌گوید و ادامه می‌دهد ، گاهی این نوع تغییر کاربری، تنها چاره برای حفظ تاریخ‌مان است: «طبیعتا برخی خانه‌های فرسوده و قدیمی، دیگر ویژگی کاربری مسکونی ندارند آنقدر که حتی سرویس‌های بهداشتی‌شان قابل استفاده نیست و از جنبه زیبایی هم در بین برج‌های بلندی قرار گفته‌اند. در چنین مواقعی چه باید کرد؟ تبدیل آنها به یک کاربری عمومی، راه نجات آنهاست.» البته همین نقطه مثبت در تبدیل ملک مسکونی به تجاری، ضوابط و مقرراتی دارد که مالک باید به طور کامل آن را رعایت کند در غیراین صورت هم فضای مسکونی به تجاری تبدیل شده و هم آن بنای تاریخی به خوبی حفظ و نگهداری نشده‌است.
اتفاقی که خوشایند نیست
اما تبدیل برخی واحدهای کوچک به تجاری و اداری، یکی دیگر از مسائلی است که تبعاتش به شهر و جامعه کشیده می‌شود؛ موضوعی که مهرداد مال‌عزیزی هم آن را تایید می‌کند و نقش شهرداری را در این میان پررنگ می‌داند: «بدیهی است یکی از درآمدهای شهرداری، مالیات بر مشاغل است، ضمن این‌که عوارض بر مشاغل نیز چند برابر عوارض ساختمان‌های مسکونی است. بنابراین طبیعی است در این میان، برخی کاربری‌ها به‌صورت خودجوش تغییر یابد و عوارض بر مشاغل روی آنها اعمال شود.» اتفاقی که خوشایند نیست، چراکه این تبدیل‌ها عواقبی دارد که درنهایت گریبان جامعه را خواهد گرفت: «تعریف ما از یک منطقه مسکونی چیست؟ طبیعتا آرامش و آسایش رفت و آمد اهالی و داشتن دید و منظره خوب، از ابتدایی‌ترین تعاریف مناطق مسکونی محسوب می‌شود.» موضوعی که مال‌عزیزی معتقد است با تبدیل آهسته واحدهای مسکونی به تجاری از دست خواهد رفت و آن منطقه، ویژگی منطقه مسکونی را از ساکنانش خواهد گرفت: «طبیعتا زمانی که در یک منطقه، واحدهای تجاری و مسکونی با هم ترکیب شوند، آسایش شهروندان و ساکنان منطقه سلب خواهد شد، زیرا رفت و آمدهای منطقه عمومی و تجاری بسیار بیشتر از یک منطقه مسکونی است که ساکنانش رفت و آمدی محدود فقط در صبح و شب دارند.» در چنین مناطقی، رفت و آمدهای مراجعان مثلا یک دفتر وکالت، می‌تواند به‌سادگی آسایش اهالی ساختمان را برهم بزند.
در این میان، اعظم آهنگر سله‌بنی، مدیر بخش مطالعات شهری و منطقه‌ای موسسه مطالعات و تحقیقات اجتماعی دانشگاه تهران نیز از مناطق بازاری و اصطلاحا میانی شهر و اتفاقات و تغییراتی که در این مناطق رخ می‌دهد، می‌گوید:«این روزها می‌بینیم در مناطق بازاری شهر، طبقه‌های اول که تجاری است بسیار گران‌قیمت و طبقات بالای آنها که انبار، کارگاه یا جای خوابی برای کارگران است، بسیار ارزان و نامناسب است.» او از بازار و چهارراه سیروس به عنوان مناطقی برای این مثال یاد می‌کند و نقاط مسکونی بالای مراکز تجاری را تقریبا مخروبه می‌داند؛ موضوعی که نه‌فقط آرامش را بر هم زده و زیبایی شهر را به خطر انداخته ، بلکه توازن اقتصادی شهر را هم خدشه‌دار کرده‌است.
شیوع شب‌مردگی
شهر یک سیمای روز دارد و یک سیمای شب؛ شبی که زیبایی‌اش دست‌کمی از سیمای روز آن ندارد اما گاهی با برخی تصمیمات، خودمان با دستان‌مان، زیبایی آن را خدشه‌دار می‌کنیم؛ اتفاقی که با تبدیل مناطق مسکونی به تجاری در برخی مناطق، رخ داده‌است. این را مال‌عزیزی به عنوان کارشناس شهرسازی می‌گوید که برهم زدن طرح تفصیلی و خروج از قوانین آن را یکی از علل از دست رفتن زیبایی شب در برخی مناطق شهری مانند تهران می‌داند: «تصور کنید در یک منطقه، تعداد متعددی از شعبات بانک‌ها در منطقه مسکونی وجود داشته‌باشد؛ بانکی که تنها تا نیمه‌های روز باز است و از آن ساعت به بعد، رونقی در آن قسمت وجود ندارد. پس طبیعی است شب‌هنگام و زمان تاریکی، چراغ‌های این قسمت خاموش باشد و اصطلاحا دچار شب‌مردگی شده‌باشد.» در واقع تثبیت املاک مسکونی که تجاری شده‌اند، باعث شده در برخی مناطق تهران، شب‌مردگی رخ دهد؛ یعنی مردم ترجیح می‌دهند منزل مسکونی خود را به ملک تجاری تبدیل و در جای دیگری زندگی کنند؛ تصمیمی که نتیجه‌ای جز ایجاد محیط ناامن شهری ندارد.
اعظم آهنگر سله‌بنی، مدیر بخش مطالعات شهری و منطقه‌ای موسسه مطالعات و تحقیقات اجتماعی دانشگاه تهران هم اختصاص یافتن یک خیابان و منطقه مشخص به کالایی خاص را به عنوان علتی برای تبدیل کامل آن منطقه به تجاری می‌داند و می‌گوید:« مثلا خیابان دلاوران، شوش یا امین‌حضور که بورس کالایی خاص هستند، کوچه‌ها و خانه‌های اطراف‌شان را هم به انبار و کارگاه تبدیل کرده‌اند؛ موضوعی که می‌تواند در ابتدایی‌ترین توجیه، هزینه‌های ترابری آنها را کاهش بدهد.» اما چه اتفاقی برای افراد ساکن در این محلات می‌افتد؟ این افراد به محله‌هایی می‌روند که هویت مسکونی داشته‌باشد.
به نظر می‌رسد در این میان، پای مالکان و متولیان به یک اندازه در میان است. موضوعی که آهنگر سله‌بنی هم آن را تایید می‌کند:« در اطراف برخی مغازه‌ها، خانه‌هایی قدیمی وجود دارد که مالکان آن می‌دانند این خانه برای مشارکت، ساخت و ساز و... نمی‌صرفد، پس زمانی که با پیشنهاد مغازه‌داری برای تبدیل آن واحد به انبار یا کارگاه، آن هم با دو برابر قیمت معمول روبه‌رو می‌شود، آن را می‌فروشند و این منزل مسکونی، وارد حوزه تجاری می‌شود.» آن‌وقت است که با چنین تصمیم‌هایی، همه منطقه وارد دایره تجاری می‌شوند و امنیت‌شان به خطر می‌افتد:« وقتی این اتفاق می‌افتد، رفت‌وآمد شهری در شب از بین می‌رود و شب‌مردگی اتفاق می‌افتد.» آهنگر از مناطقی مانند بازار می‌گوید که در روز رفت و آمد و پویایی کافی را دارد اما آنقدر در ساعاتی از شب، سوت و کور است و پرنده‌ای در آن پر نمی‌زند که جرأت تردد در این مناطق از افراد جامعه گرفته شده‌است:« بر کسی پوشیده نیست چنین مناطقی که در شب رفت و آمدی ندارند، پاتوقی برای کارتن‌‌خواب‌ها و مصرف‌کنندگان مواد و سارقان خواهدبود که می‌توانند امنیت شهر را به خطر بیندازند.» اتفاقی که در خیابان‌هایی مانند طالقانی و اطراف دانشگاه تهران هم در حال وقوع است اما آهنگر از ایده برقراری زیست شبانه به عنوان یکی از راه‌حل‌هایی این معضل می‌گوید:« حالا چطور می‌توانیم این مناطق را بازآوری کنیم؟ برقراری زیست شبانه و راه‌اندازی برخی بازارهای شبانه، می‌تواند شب‌مردگی در شهر را کاهش دهد.» او از زیست شبانه به معنای رونقی می‌گوید که می‌تواند مناطق پرخطر اداری و تجاری را که در شب به خواب فرو می‌روند، نجات دهد.
الگویی که نداریم
اما تغییر کاربری در بسیاری از کشورهای دنیا به همین سادگی نیست؛ آنقدر که حتی تغییر یک در، یک پاشنه در و حتی یک سیمای پنجره به راحتی انجام نمی‌شود. مهرداد مال‌عزیزی معتقد است:« در واقع آن‌چیزی که به منظر عمومی مربوط می‌شود، قابل تغییر نیست و مالکان تنها اختیار تغییر امکانات داخل ساختمان‌شان را دارند.» آنها معتقدند که تو به دلیل منافع و سلیقه شخصی، نمی‌توانی سیمای شهر را به خطر بیندازی؛ سیمای شهری که سرشار از یادمان و خاطره است و می‌تواند در شکل‌گیری و فرهنگ و انگیزه کودکان تا بزرگسالی آنها نقش داشته‌باشد. او از لندن و کوپنهاک و آمستردامی می‌گوید که قوانین سفت و سختی در تغییر مناظر عمومی شهر به دست مالکان دارند:« سیمای عمومی شهر از آن خط‌قرمزهایی است که گریزی از آن نیست.» مگر در ایران و تهران که این روزها این گریز به سادگی در حال انجام است.
